LO ESENCIAL + GUÍA GRATUITA DE 14 PÁGINAS
¿Quiere invertir en el sur de Florida desde el exterior? Esto es lo que necesita saber.
El proceso paso a paso, los costos que hay que mirar además del precio y cómo leer el mercado. Explicado con claridad y sin presión, por un agente que habla su idioma.
¿Prefiere hablar? Llame o escriba al 561-786-2291
Marc Aras, Realtor® · Keller Williams Realty Boca Raton · Español · Português · English
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EL SUR DE FLORIDA EN 60 SEGUNDOS
Los datos ayudan a empezar con mejores preguntas
Cifras del informe 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida de Florida Realtors (cierres de agosto de 2025 a julio de 2026).
47%
de las compras internacionales en Florida fueron en Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach (2026)
39%
de los compradores internacionales de Florida venían de América Latina y el Caribe en 2026 (antes, más del 45%)
68%
de los compradores internacionales vivían en el exterior
9 de cada 10
visitaron Florida antes de comprar
49%
eligió la ubicación deseable como principal motivo de compra
61%
de los compradores internacionales pagó en efectivo
$424K
fue la compra internacional mediana en el informe
14%
de las compras fue de $1M o más
Son datos del mercado internacional en general, no un retrato del comprador de más de $1M. Los mercados cambian: pida números actuales de la propiedad que le interesa.
01
EL PANORAMA
Invertir en el sur de Florida, en cifras
Antes de ver propiedades, conviene entender qué motiva a los compradores internacionales y qué los frena.
Principal motivo de compra
- Ubicación deseable 49%
- Inversión rentable 21%
- Inversión segura 19%
Qué frena una compra
- Precio 36%
- Cuotas de condominio 36%
- Seguro 25%
- No encontró propiedad 21%
- Impuestos a la propiedad 20%
- Casi todos los frenos se pueden medir antes de ofertar.
- Las cuotas, el seguro y los impuestos se conocen con documentos, no con suposiciones.
- Pida siempre cifras actuales y la fuente de cada dato.
Fuente. Florida Realtors, 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida (cierres de agosto de 2025 a julio de 2026).
02
PRIMER PASO
Defina para qué compra
La misma propiedad puede ser excelente para un objetivo y mala para otro. Antes de ver listados, conteste estas preguntas.
Un presupuesto total, no solo un precio
Segunda vivienda
¿Cuántas semanas al año la usaría? · ¿Quién la cuidará cuando usted no esté? · ¿Cuánto cuesta mantenerla aunque no la use?
Renta
¿El edificio o la asociación permite alquilar, con qué plazos mínimos y aprobaciones? · ¿Hay licencias o registros de la ciudad? · ¿Quién la administrará y a qué costo?
Residencia principal
¿Qué tiempos de traslado necesita al trabajo, aeropuerto o servicios? · ¿Su situación migratoria lo permite? Consulte a un abogado de inmigración. · ¿Qué estilo de vida busca: mar, canal, ciudad, comunidad cerrada?
- Anote el rango de precio con el que se siente cómodo.
- Anote el pago mensual total que acepta sostener.
- Decida qué es innegociable y qué es deseable.
Sobre la renta. No prometo ingresos de renta, rendimiento ni apreciación. Primero se revisan las reglas escritas del edificio o la comunidad y los costos reales. Recién después tiene sentido hablar de números.
03
EL CAMINO
Invertir en el sur de Florida: el proceso paso a paso
Estos son los pasos típicos para un comprador que vive en el exterior. El orden y los plazos cambian en cada operación; su abogado o compañía de título y su agente hipotecario confirman los detalles.
- Conversación inicial — Definimos objetivo, presupuesto total y zonas de interés. Es una llamada de 15 minutos, sin compromiso.
- Plan de pago — Efectivo o préstamo. Si es préstamo, un agente hipotecario revisa opciones para no residentes y entrega números por escrito.
- Viaje de visita — Se organiza una agenda corta con propiedades que ya cumplen sus criterios.
- Oferta y contrato — Preparo comparables, explico qué significa cada cláusula y negocio en su nombre. La asesoría legal la da su abogado.
- Revisión de la propiedad — Inspección, cotización de seguro y, en condominios, los documentos de la asociación.
- Cierre — Firma de documentos y transferencia de fondos. Pregunte desde el inicio qué partes pueden hacerse a distancia.
- Después del cierre — Seguro vigente, administración de la propiedad, impuestos y cuentas de servicios a su nombre.
Mi rol en cada paso. Coordino al equipo, pongo las fechas en un calendario compartido y le informo en cada etapa para que nunca tenga que adivinar qué sigue.
04
SU EQUIPO
Quién hace qué
Una compra bien hecha es un trabajo en equipo. Cada profesional tiene una función distinta y una licencia distinta.
| Profesional | Qué hace | Qué no hace |
|---|---|---|
| Marc Aras, agente | Busca y compara propiedades, prepara comparables, negocia, coordina fechas y equipo. | No da asesoría legal, fiscal, migratoria ni de préstamos. |
| Agente hipotecario | Evalúa su solicitud, explica tasas y condiciones y emite la aprobación. | No decide qué propiedad conviene. |
| Abogado o compañía de título | Revisa el contrato, verifica el título de propiedad y dirige el cierre. | No negocia el precio. |
| Agente de seguros | Cotiza la póliza de la propiedad antes de ofertar. | No evalúa la inversión. |
| Contador o asesor fiscal | Explica las implicancias fiscales en su país y en EE. UU. | No busca propiedades. |
| Administrador de propiedades | Atiende la propiedad, inquilinos y mantenimiento, según su contrato. | No fija las reglas del edificio. |
| Asociación de condominio o comunidad | Fija cuotas, reglas de uso y de alquiler. | No representa al comprador. |
Si todavía no tiene alguno de estos profesionales. Puedo presentarle opciones. Usted decide con quién trabajar.
SIN COSTO · 14 PÁGINAS
Lleve todo esto en una guía de 14 páginas
- El proceso de compra paso a paso, pensado para quien vive en el exterior
- Listas de preguntas para su agente hipotecario, su abogado y la asociación
- Cómo leer las cifras del mercado sin confundirse
05
FORMA DE PAGO
Efectivo o préstamo: cómo pensarlo
Una compra en efectivo normalmente se salta la tasación (appraisal) y suele cerrar más rápido. En un mercado competitivo eso puede dar ventaja.
Preguntas para un agente hipotecario
- Si financia, una carta de preaprobación de un agente hipotecario local fortalece su oferta. Es una forma de competir mejor, no una obligación.
- Si pasa de efectivo a préstamo (o al revés), cambian el calendario y las condiciones que debe pedir en su oferta.
- No suponemos su forma de pago: si necesita préstamo, es normal y lo organizamos con un agente hipotecario.
- ¿Presta a compradores no residentes? ¿Con qué documentos?
- ¿Cuál es el anticipo mínimo y qué reservas piden?
- ¿Puede darme por escrito la tasa, el costo total y los gastos de cierre estimados?
- ¿Cuánto tarda la aprobación y cuánto dura vigente?
- ¿Qué parte del proceso puedo hacer a distancia?
| País (informe 2026) | Compradores que pagaron en efectivo |
|---|---|
| Todos los compradores internacionales | 61% |
| Argentina | 65% |
| Brasil | 42% |
| Colombia | 33% |
Florida Realtors, 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida. Concepto de efectivo/tasación basado en la SunStats Resource Guide de Florida Realtors.
No doy asesoría de préstamos. Si lo desea, le presento agentes hipotecarios con experiencia en compradores internacionales.
06
COSTOS
Lo que cuesta invertir en el sur de Florida, además del precio
Las cuotas de condominio (36%), el seguro (25%) y los impuestos (20%) aparecieron entre las razones por las que compradores internacionales no compraron. La solución no es evitarlos: es conocerlos antes de ofertar.
Qué pedir antes de ofertar
Cuota de condominio
Se paga mensualmente a la asociación. Pregunte qué incluye y si hay cuotas extraordinarias aprobadas o en discusión.
Seguro
Pida una cotización de la propiedad concreta antes de hacer su oferta. El costo depende del edificio, la ubicación y su estado.
Impuestos a la propiedad
Pida la factura vigente. El monto puede cambiar después de la compra: pida una estimación a su asesor o abogado.
| Documento | Para qué sirve |
|---|---|
| Presupuesto y estados financieros de la asociación | Ver cómo se administra el edificio y si hay reservas. |
| Reglas y reglamentos | Confirmar alquileres, mascotas, remodelaciones y uso. |
| Cuotas extraordinarias pasadas y previstas | Evitar sorpresas de pago. |
| Cotización de seguro | Conocer el costo anual real. |
| Factura de impuestos a la propiedad | Conocer la base de costo anual. |
| Zona de inundación y antigüedad de techo y aire acondicionado | Entender riesgos y reposiciones. |
Mi compromiso. No uso cifras inventadas. Cuando hablemos de costos, serán los de propiedades reales, con el documento a la vista.
07
TIPO DE PROPIEDAD
Condominio o casa: qué conviene al invertir en el sur de Florida
No hay una opción mejor para todos. Esta comparación general le ayuda a decidir qué preguntas hacer. Las particularidades dependen del edificio o la comunidad.
| Aspecto | Condominio | Casa |
|---|---|---|
| Mantenimiento | La asociación se ocupa de las áreas comunes y del exterior. | Usted lo gestiona o contrata a alguien. |
| Costos fijos | Cuota mensual de condominio, más seguro e impuestos. | Sin cuota de condominio (algunas comunidades tienen asociación), más seguro, impuestos y mantenimiento. |
| Ausencias prolongadas | El edificio suele tener administración y acceso controlado. | Necesita alguien que revise la propiedad. |
| Reglas de uso y alquiler | Las fija la asociación; deben leerse antes de ofertar. | Depende de la comunidad y del municipio. |
| Documentos a revisar | Presupuesto, reservas, reglamento, cuotas extraordinarias. | Inspección, techo, sistemas, seguro, zona de inundación. |
| Servicios y comodidades | Piscina, gimnasio, seguridad, según el edificio. | Terreno, privacidad y espacio propios. |
Siguiente paso práctico. Cuando tenga dos o tres opciones, comparamos el costo mensual total de cada una, no solo el precio de lista.
SIN COSTO · 14 PÁGINAS
Su lista de preguntas, antes de viajar
- Qué documentos pedir antes de ofertar
- Qué mirar en cada propiedad durante su visita
- Qué llevar a Florida
08
LEER EL MERCADO
Las métricas clave, en lenguaje simple
Los informes de mercado pueden parecer confusos. Estas son las métricas que más se usan y cómo leerlas. Las definiciones se basan en la SunStats Resource Guide de Florida Realtors.
Tres reglas para no equivocarse
- Un mercado es muchos mercados pequeños. Las cifras de todo el estado o de toda un área no describen un edificio o una cuadra. Pida comparables de la propiedad.
- Mire la tendencia, no un solo mes. Pregunte por los últimos 12 meses.
- Los precios de lista no son precios de venta. Pregunte por el precio de cierre de propiedades similares.
- El mercado de Florida tiene temporadas. Muchos residentes estacionales llegan alrededor de octubre y se van alrededor de mayo, por eso comparar un mes con el mismo mes del año anterior da una lectura más justa que compararlo con el mes pasado.
| Métrica | Qué es | Cómo leerla |
|---|---|---|
| Ventas cerradas (Closed Sales) | Cantidad de ventas cerradas en el mes. | Muestra cuánta actividad real hay. |
| Precio mediano de venta | El valor del medio: la mitad se vendió por más y la mitad por menos. | Es más representativo que el promedio, que unas pocas ventas muy altas o bajas pueden distorsionar. |
| Inventario activo | Propiedades listadas y disponibles al final del mes. | Poco inventario con alta demanda suele indicar un mercado más competitivo. |
| Meses de inventario | Cuántos meses tardaría en venderse el inventario actual, al ritmo reciente de ventas. | 6 meses es la referencia de mercado equilibrado. Menos favorece al vendedor; más favorece al comprador. |
Cómo lo uso con usted. Antes de ofertar, preparo una comparación de propiedades similares y le explico qué señales del mercado ayudan o complican su caso. Esta página no publica cifras actuales de precios: pídalas para la zona y el tipo de propiedad que le interesan.
09
SU VIAJE
Cómo aprovechar su visita a Florida
9 de cada 10 compradores internacionales visitan Florida antes de comprar. Una visita corta y bien organizada ahorra tiempo y reduce el cansancio de decidir.
En cada propiedad, mire
- Estado de áreas comunes, techo, aire acondicionado y ventanas.
- Zona de inundación y piso en el que se encuentra.
- Estacionamiento, ruido, accesos y tiempos hasta el aeropuerto, la playa y los servicios.
- Reglas del edificio y qué incluye la cuota.
Qué llevar
- Pasaporte vigente y documentos de identidad.
- Su lista de objetivos y presupuesto total.
- Su carta de preaprobación, si va a financiar.
- Antes de viajar — Definimos presupuesto total, objetivos y propiedades preseleccionadas. Si va a financiar, hable antes con un agente hipotecario.
- Día 1 — Visitas a 3 a 5 propiedades que ya cumplen sus criterios.
- Día 2 — Volver a las 1 o 2 mejores en otro horario y revisar edificio, estacionamiento, ruido y distancias a servicios.
- Día 3 — Reunión con un agente hipotecario o abogado y repaso de números. Sin presión: usted puede decidir después del viaje.
Los documentos exactos. Los confirman su agente hipotecario y su abogado.
CONOZCA A MARC
Conozca a Marc
Soy Marc Aras, agente inmobiliario licenciado en Florida en Keller Williams Realty Boca Raton. Atiendo compradores y vendedores de Pompano Beach a West Palm Beach, con foco en propiedades de más de $1M. Hablo español, portugués e inglés.
Antes de las propiedades, trabajé más de 20 años liderando recursos humanos a nivel global en Carrier, Danaher y SC Johnson, incluyendo períodos en Argentina y Brasil. Sé lo que es tomar una decisión importante lejos de casa.
Mi método es simple: consejo honesto, números claros, comunicación constante y ejecución.
- Defino con usted objetivo y presupuesto total antes de ver propiedades
- Coordino a su agente hipotecario, abogado o compañía de título y agente de seguros
- Preparo comparables con precios de cierre reales
- Organizo su viaje de visita y sigo a distancia si prefiere
PREGUNTAS FRECUENTES
Lo que suelen preguntar antes de empezar
Sí. Completa el formulario, recibe la guía de 14 páginas y no hay compromiso. Si después quiere conversar, lo hacemos con calma y sin presión.
Sí, muchos compradores internacionales compran viviendo en el exterior: en el informe 2026, el 68% vivía fuera de EE. UU. Su agente hipotecario y su abogado o compañía de título confirman qué partes del proceso se pueden hacer a distancia y qué documentos necesita.
No es una regla, pero 9 de cada 10 compradores internacionales visitaron Florida antes de comprar. Una visita corta y organizada ayuda; en la guía encuentra una agenda de 3 días. Si prefiere avanzar a distancia, lo conversamos.
Cuota de condominio (si aplica), seguro, impuestos a la propiedad, costos de cierre, servicios y administración. Yo le muestro los valores reales de cada propiedad, con el documento a la vista, antes de ofertar.
No. No prometo ingresos de renta, rendimiento ni apreciación. Primero revisamos las reglas escritas del edificio o la comunidad y los costos reales; recién después tiene sentido hablar de números.
No. Esas funciones corresponden a su abogado o compañía de título, su contador o asesor fiscal y su agente hipotecario. Yo coordino al equipo y, si lo necesita, le presento opciones.
Sí a las dos. Atiendo en español, português e inglés, por llamada, texto o videollamada.
SIGUIENTE PASO
Su compra en el sur de Florida empieza con un plan.
Una conversación de 15 minutos alcanza para definir objetivos, presupuesto total y qué tipo de propiedad tiene sentido. Sin presión y sin obligación.
- Reserve una llamada de 15 minutos. Elegimos el día y la hora que le convengan, en español o portugués.
- Reciba su plan. Le envío una lista de propiedades y números reales para comparar.
- Decida a su ritmo. Si hay viaje, lo organizo. Si no, seguimos a distancia.
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Marc Aras
Compras inmobiliarias en el sur de Florida para compradores internacionales.
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- Equal Housing Opportunity
Marc Aras, Realtor® | Keller Williams Realty Boca Raton | Licencia FL SL3650749. Información considerada confiable pero no garantizada; puede cambiar. Verifique con la fuente oficial correspondiente. No es asesoría legal, fiscal, migratoria, de seguros ni de préstamos. Si su propiedad está actualmente listada con otro corredor, esto no es una solicitud. Equal Housing Opportunity.
Fuentes: Florida Realtors, 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida; Florida Realtors, SunStats Resource Guide.
Fuentes: Florida Realtors, 2026 Profile of International Residential Transactions in Florida; Florida Realtors, SunStats Resource Guide.